Comment Bruce Kenan a intenté une action en justice pour une négociation fiscale sur ses maisons de Skaneateles Lake; “Une gifle au visage de tout le monde”

En 2018, les responsables de la ville de Skaneateles ont porté à 7 millions de dollars la cotisation fiscale foncière des deux manoirs de Bruce Kenan, partenaire de Destiny USA, au bord du lac.

Mécontent de cela, Kenan est allé au tribunal et a soutenu que c'était trop élevé, qu'ils devraient vraiment être évalués à 2,7 millions de dollars. Ils se sont installés quelque part au milieu: 4,7 millions de dollars.

Puis, moins d'un an plus tard, Kenan a mis les propriétés en vente.

Le prix demandé par Kenan? 8,4 millions de dollars.

C'est trois fois le montant qu'il a soutenu devant le tribunal.

Les Kenans sont comme d'autres riches propriétaires terriens de New York qui utilisent leur argent et leurs avocats pour négocier des factures fiscales plus avantageuses, a déclaré l'évaluateur de la ville Michael Maxwell.

Maxwell a déclaré qu'il le voyait encore et encore à Skaneateles et à Lake George, une ville chic des Adirondacks où il est également évaluateur à temps partiel.

«Le tout pour moi n’est qu’une gifle au visage de tout le monde», a déclaré Maxwell.

Le procès de Kenan a payé. La réduction de l'évaluation pourrait lui faire économiser, ainsi qu'aux futurs propriétaires, des dizaines de milliers de dollars par an en impôts fonciers.

Les taxes municipales, de comté, de village et scolaires sur une propriété de 7 millions de dollars coûteraient environ 161 000 dollars par an. Les taxes sur une propriété de 5 millions de dollars seraient de 115 000 $.

Chaque million de dollars prélevé sur une évaluation d'un manoir au bord du lac fait payer 23 000 $ aux autres contribuables.

La ville a accepté de réduire l'évaluation de Kenan alors que les propriétés voisines se vendaient pour des millions de dollars au-dessus de leur valeur imposable.

John Mezzalingua, PDG de JMA Wireless, a payé 11 millions de dollars pour la propriété située à deux pas de Kenan. Puis, il y a construit la plus grande maison du comté – avec une résidence de 19070 pieds carrés avec trois cuisines, six chambres, une salle de golf, une salle de billard, une salle de jeux, une salle de sport, un théâtre et une piscine. L'évaluation de cette propriété est passée cette année à 17 millions de dollars.

David Muir, le présentateur de nouvelles le plus populaire à la télévision, a acheté le manoir voisin de Kenan pour 7 millions de dollars et prévoit de le rénover. La propriété a été évaluée à 2,5 millions de dollars. L'évaluation est passée cette année à 3,7 millions de dollars avant les rénovations, selon les dossiers.

Les propriétés de Kenan sont les plus chères de seulement 17 propriétés Skaneateles dont les évaluations ont été réduites cette année, selon les archives. Il y a environ 3 000 propriétés résidentielles dans la ville.

Le conseiller municipal Mark Tucker, un agriculteur de quatrième génération, a voté le seul contre le règlement même s'il s'est rendu compte que cela le rendrait impopulaire auprès du comité républicain de la ville.

«S'ils payaient ce que vaut leur propriété, cela réduirait les impôts de tous les autres dans la communauté», a-t-il déclaré. «Beaucoup d’entre nous n’ont pas les revenus que les autres ont.»

Bruce Kenan

Bruce Kenan, partenaire de Pyramid, donne une visite de l'extension Destiny USA en 2011.

Œuvre d'art

Bruce Kenan est le partenaire de Robert Congel au sein des Pyramid Companies, qui possède Destiny USA, le plus grand centre commercial du nord de l’État de New York. L'entreprise et ses avocats sont des experts pour convaincre les fonctionnaires de tous les niveaux de gouvernement de subventionner leurs biens immobiliers commerciaux.

Le même cabinet d’avocats – Costello, Cooney & Fearon – a intenté la poursuite de Kenan contre la ville.

Lorsqu'il a voulu lutter contre la ville, Kenan a soutenu que l'évaluation était injuste parce qu'elle était supérieure à la juste valeur marchande de la propriété.

Lorsqu'il a voulu vendre son manoir, il a fait un argumentaire de vente différent.

La maison est annoncée sur les sites Web de l'immobilier comme «un manoir historique impeccable de Skaneateles grande situé sur une rue de village très convoitée à la limite des arbres» avec des pelouses sinueuses, un front de mer et des quais. La maison dispose de quatre chambres et 4,2 salles de bains. Il y a aussi une maison de transport avec deux chambres à coucher, une cuisine complète, une grande salle, un balcon et un ascenseur reliés par un tunnel souterrain à un garage pour trois voitures. Enfin, il y a un vestiaire au bord de l’eau.

«Construite en 1867, cette maison est comme une œuvre d'art», dit l'annonce.

Le point de vue de Kenan

Selon Kenan, les évaluations et les prix de vente sont deux chiffres différents qui ne devraient pas être directement liés.

Il a déclaré qu'il avait poursuivi la ville en justice parce que le saut dans son évaluation en 2018 était «un coup de pied dans le pantalon» après avoir augmenté quelques années plus tôt. Il pensait que la valeur avait augmenté à un rythme plus rapide que ses voisins. Sa propriété est la dernière à l'intérieur des limites du village et il pensait qu'il devrait recevoir un taux d'acre plus bas que les autres propriétés du village à distance de marche des commodités.

Il a présenté cet argument devant le comité de révision des évaluations de la ville et a perdu. Il a donc porté la question devant la Cour suprême de l'État. Les avocats ont élaboré un règlement, que le conseil municipal a approuvé 4-1 en avril 2019.

Le règlement exigeait que le montant reste le même pendant six ans. Le règlement a également ordonné à la ville, au comté et au district scolaire de rembourser à Kenan les impôts qu'il avait payés en trop en 2018, alors que l'affaire restait en suspens.

Le district scolaire de Skaneateles a dû écrire à Kenan un chèque de 32 266 $. La ville a remboursé 6 000 $ supplémentaires, selon les archives.

Kenan, qui est président du conseil de planification du village de Skaneateles, a déclaré qu'il se souvenait d'une époque où les évaluations étaient rarement modifiées. Les évaluateurs de la ville n’augmentaient pas la valeur si une propriété ne changeait pas de mains, a-t-il déclaré.

«Le problème est, et cela affecte de nombreux propriétaires, qu'il finit par payer des impôts en fonction du profit qu'il réaliserait sur une vente qui ne s'est pas produite», a-t-il déclaré. “Je veux dire, nous payons des impôts en fonction du fait que nous avons vendu la propriété et que nous ne l'avons pas fait.”

Comment ça fonctionne

La réalité est la suivante: le travail de l’évaluateur de la ville, selon la loi de l’État, est d’attacher une valeur à chaque propriété qui suit l’évolution des valeurs marchandes, même si une maison n’est pas vendue. Si les valeurs marchandes sont élevées, les évaluations augmentent. Si les prix de vente s'effondrent, les évaluations sont censées diminuer.

Cela garantit que chaque propriétaire paie une part équitable des impôts aux écoles, aux villes, aux villages et aux comtés.

C’est un système aussi vieux que New York, où la possession d’une propriété était considérée comme une juste mesure de la richesse.

Les villes bricolent chaque année les montants d'évaluation pour maintenir l'équilibre.

La loi de l'État de New York ordonne aux évaluateurs d'utiliser les tendances des ventes pour déterminer la juste valeur marchande de la plupart des logements résidentiels. C’est plus facile quand il y a des dizaines de ventes de maisons de taille similaire et âgées de moins de 200 000 $. Cela devient plus compliqué pour les vieilles demeures au bord du lac d'une valeur de plus d'un million de dollars.

Kenan a déclaré qu'il était injuste de fonder les évaluations sur des comparaisons de marché lorsqu'il y a peu d'égal à égal.

«Chaque propriété est unique»

La maison principale, connue sous le nom de «The Mingo Lodge», a 150 ans et les rénovations les plus récentes ont été effectuées il y a environ 15 ans. Les Kenans sont propriétaires de cette propriété depuis plus de 40 ans. Ils ont acheté la maison voisine, une grange rénovée des années 1900 qu'ils appellent «The Boathouse», dans les années 1980. Ils ont ajouté une autre bande de terre dans les années 1990.

Tout prix du marché qu'un évaluateur pourrait utiliser est spéculatif, a déclaré Kenan, bien qu'il reconnaisse que son propre objectif est de vendre les propriétés pour 8,4 millions de dollars.

«Lorsque vous commencez à vous lever où le prix de vente ou le prix demandé est en millions de dollars. Il devient une source beaucoup plus rare de trouver des ventes comparables », dit-il. «Ensuite, si vous ajoutez des différences géographiques, comme le fait que vous parlez de propriété au bord du lac Skaneateles, vous en venez au point où chaque propriété est unique.

“Vous pouvez faire de votre mieux pour comparer, mais vous ne pouvez pas dire littéralement deux choses similaires, car il y a tellement de variables impliquées.”

Kenan s'est demandé à haute voix s'il y avait une autre façon de gérer des propriétés comme la sienne.

«C’est ce qu’est la loi. Je pense qu’il doit y avoir un meilleur moyen. Je ne sais pas », dit-il. «Avez-vous une évaluation fantôme qui suit les tendances du marché et lorsque vous avez une vente, vous devez rattraper les impôts que vous auriez payés ou quelque chose du genre? Mais sinon, vous n’avez pas à le payer tant que vous n’avez pas vendu? »

Les mains de la ville sont liées

Maxwell, l'évaluateur, a combattu d'autres poursuites à Skaneateles et à Lake George. La plupart des propriétaires fonciers de New York qui ne sont pas d’accord avec leurs évaluations présentent des arguments une fois par an devant un comité d’évaluation. Mais les riches propriétaires sont prompts à porter l'affaire devant les tribunaux.

Habituellement, dit Maxwell, les villes et les districts scolaires ne peuvent pas se permettre de lutter contre les cas, qui durent des années et nécessitent des évaluations coûteuses. Alors ils s'installent sur un montant quelque part au milieu.

«Lorsque vous avez ce genre d’argent, c’est ce qui arrive», a déclaré Maxwell. “Je veux dire, je le vois malheureusement beaucoup trop.”

Il a déclaré que la décision de Kenan de vendre à un prix plus élevé était injuste pour les autres résidents.

L’opinion de Maxwell n’est pas loin du remue-méninges de Kenan: si le manoir se vend 8,4 millions de dollars, l’évaluation devrait remonter et le vendeur devrait être obligé de payer les arriérés d’impôts.

Mais ce n'est pas ainsi que fonctionne la loi. Et dans ce cas, le conseil municipal a signé un règlement avec Kenan qui maintient l'évaluation inférieure jusqu'en 2023 à moins qu'il ne prenne feu ou ne subisse une autre calamité.

«Il est ridicule qu’il puisse faire cela et le vendre, mais les mains de la ville sont liées», a déclaré Maxwell.

Tucker, l'agriculteur et membre du conseil municipal qui a voté non, a déclaré qu'il comprenait le stress que les impôts fonciers élevés imposent aux personnes qui vivent le long du lac et ont acheté leurs propriétés il y a des décennies pour beaucoup moins que ce qu'elles valent maintenant.

Il a également vu des acheteurs de l'extérieur de la ville partir après avoir acheté une maison et avoir découvert que la véritable évaluation et que leurs taxes étaient beaucoup plus élevées que celles annoncées.

«Je sais qu'il y a des années, ils n'ont pas vraiment poussé les gens qui étaient là pour la vie, en augmentant leurs impôts», dit-il. “Mais nous devons obtenir cette évaluation à 100%.”

Contactez Michelle Breidenbach | mbreidenbach@syracuse.com | 315-470-3186.

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